千亿房企利润增长仅业绩零头 高杠杆加剧房产风险

虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。

去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。２０１６年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地４家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧，利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”，昭示出中国房地产市场发生什么变化？呈现怎样的趋势？

市场火爆销售额激增，上半年５家房企荣登“千亿榜”

国家统计局最新发布的数据显示，１~７月份，全国商品住宅销售面积增长２６．７％，住宅销售额增长４１．２％。

丁祖昱分析称，今年上半年，在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。

其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现１９０１亿元、１４１７．８亿元、１２５０．７亿元、１１０８亿元和１１０６．２５亿元，同比分别增长７３．９％、５９．８％、１２９．６％、４８．４％和４１．９％。

得益于上半年良好的销售情况，恒大和碧桂园分别在近期将２０１６年度的国内合同销售目标上调。恒大在已完成年度目标超过７０％的基础上，将今年的销售目标上调到３０００亿元；碧桂园也将销售目标从１６８０亿元上调至２２００亿元，上调幅度高达３１％。

中原地产分析认为，包括上述５家及万达、中海历年全年实现销售千亿级的房企，前１０个月就将全面完成年度任务。根据上半年业绩，“准千亿级”的融创中国和华润也将销售目标调高至千亿元以上。全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至９家。同时，２０１６年将成就标杆房企历史最高销售额。

业绩大涨利润下降，拍地成本高企是“罪魁”

值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近２０００亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅５３．５亿元；保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)和绿地控股的净利润均不足５０亿元。

两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降２．２个百分点，核心净利率同比下降１．７％。恒大上半年股东毛利率下降０．１％，核心业务利润率更是由１３．１％降至８．９％。

还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为１．０３亿元，同比减少９１．８％，股东净利润约为０．７３亿元，同比减少９２．３％。

业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算，２０１６年前７月，抢地最积极的２０家房企合计拿地花费约６２４１．７５亿元，合计建筑面积约９６５６万平方米，每平方米平均拿地成本为６４６６元。而在２０１５年同期，每平方米拿地的平均成本只有４２６１元，即拿地平均成本上涨高达５１．８％。

“高杠杆”加剧风险，“去产能、去库存”仍是主旋律

中原地产研究中心认为，上半年房企虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

在高地价效应下，上市房企的负债率高企。根据Ｗｉｎｄ资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有５９家，占比４３％；超过３００亿元负债的房企有３２家，占比２３．３％。

研究中心数据显示，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为８８．３６％，与去年同期基本持平；万科Ａ资产负债率为８０．６％，同比上涨近３个百分点；碧桂园负债率为７８％，较去年末增加了３个百分点；恒大的负债率高达８１．７９％，保利的负债率也近８０％。

同策咨询数据也显示，今年目标“千亿级”的融创中国，１~８月土地支出超过５８０亿元，成了房地产市场的拿地冠军，而上半年的销售业绩仅有５６０亿元。其中报也显示，截至６月３０日，融创中国的负债总额高约１２７９．５７亿元，净负债率高约８５．１％。融创中国董事长孙宏斌６月底曾公开表示，暂停拿地，因为高企的地价已经对开发商形成了利润压力。但融创中国并未“收手”，仅在８月又投入超过３００亿元的土地款。

像恒大、融创等标杆房企的“入不敷出”，只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影，这无疑将加剧未来市场调整风险。

上市房企为降低融资成本，开始大规模发行公司债。据研究中心监测，２０１５年下半年以来，约有５０余家房企发行总额达４６０７亿元公司债。而究其效果，从表面上看优化了企业债务结构，但高杠杆运营模式仍未改变。

另外，记者调查发现，如同钢铁、煤炭等行业一样，房地产市场也存在过剩产能和僵尸企业。如连续三年亏损的上海房企景瑞地产，在亏损持续扩大、负债率高居１００％以上的背景下，仍然采取激进策略，上半年仍斥资５５．１亿元在全国拿下８幅地块。中报显示，景瑞的亏损额同比扩大近４２％。

长江证券的研究报告也显示，上半年，２６家上市房企出现亏损，其中近八成资产低于１００亿元。

中投证券的数据显示，上半年，在１３７家上市房企中，前十名房企销售金额达９７４０亿元，同比增长５４．８％，市场占有率２０％。

由此看，房地产市场结构分化仍在延续，中小开发商竞争能力将进一步减弱。研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企收购并购将成趋势，一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局。此外，“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。