地王”高涨难抵市场趋势回落

虽然相当长时间内我国热点城市“地王”热度持续高涨，但全国房地产市场多项综合指标已经回落，“地王”热度不减或难抵房地产投资和交易趋势性回落，加上政策调控收紧影响心理预期，未来热点城市房地产市场阶段性调整或将不可避免。

本轮热点城市房地产市场高温不退，除了住宅市场投资投机性需求回潮驱动外，土地市场“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目也平添了几把“虚火”。据中国指数研究院数据，2016年7月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.63%，已经连续15个月环比上涨；其中，南京、合肥、厦门已经连续三个月环比涨幅居于前十位。部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象已成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。据市场统计数据，7月后半个月，不仅南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，而且武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。

但全国房地产市场趋势性回落可能业已形成。据国家统计局数据，2016年7月全国房地产开发景气指数在6月份回落0.39点的基础上继续下滑至94.01点，主要是多项房地产市场综合指标回落。2016年1至7月，全国房地产开发投资同比名义增长5.3%，增速比1至6月回落0.8个百分点；其中，住宅投资增速回落1.1个百分点。住宅销售面积同比增速也比1至6月回落1.9个百分点，而住宅销售额回落速度快过住宅销售面积1.3个百分点，显示出房价上涨动力有趋缓迹象。土地市场上不断涌现的“地王”现象，对房地产开发企业的土地购置意愿也形成较大冲击，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%，降幅比1至6月扩大4.8个百分点。

当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋式大幅上涨，已经过度透支市场购买力。无论是北京、上海、深圳等一线城市，还是南京、合肥、厦门等二线热点城市，所谓供求错位并非因为住宅供不应求，而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动，去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破，房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离，必然导致后续住宅市场增长动力不足。特别是当前二线热点城市房价非理性上涨，已经远远超过基本面所能承载的极限，存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市，绝对房价已经超过部分国际大都市，而二线城市房价追赶一线城市，也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。

近日部分二线热点城市纷纷收紧房地产调控政策，南京调整土地公开出让竞价方式；苏州重启住房限购政策，提高二套房贷款首付比例；合肥房贷新政以家庭为单位“认贷又认房”。这些政策调控措施的出台，势必影响到房地产市场心理预期。同时，经过前期住宅需求的集中释放，加上房价持续大幅上涨，热点城市房地产市场客观上也存在调整需要。而历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”。可见，“地王”热情虽高，或难抵住宅市场趋势性回落，今天的“地王”很可能是未来房地产市场运行的重要风险隐患，值得高度警惕。