广州荔湾区芳村片区旧改地块 楼面价破3.5万/㎡

等待三年多之后，广州住宅用地市场的单价纪录终于被打破。

2013年5月23日，南洲路地块被以24.6亿元价格成交。

昨天，今年广州首宗位于中心城区的住宅用地在网上正式开卖。这宗位于荔湾区芳村片区的旧改地块，吸引到24家境内外企业参与竞价，最终经过73轮报价，由雅居乐地产以封顶价加上配建27450平方米拆迁安置房的报价取得。扣除配建面积后，成交楼面地价折合超过3.52万元/平方米，刷新了2013年越秀地产竞得南洲路地块时创下的3.46万元/平方米的广州楼市纪录。

广州公共资源交易中心介绍，昨日出让的荔湾区岭海街12号AF010734地块为二类居住用地，用地面积21908平方米，计算容积率建筑面积89165.56平方米，挂牌起始价接近15亿元。8月5日系统开始接受报价，当天就溢价2.2亿元，报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价，昨天上午10时10分直接进入竞配建环节。经过73轮报价，最终报价为21.7亿元，溢价率达到45%，配建拆迁安置房27450平方米，由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司最终报出。

广州公共资源交易中心透露，该地块位于白鹅潭片区，东北面临珠江，西邻芳村大道，周边有地铁1号线、5号线。现最终报出的配建拆迁安置房约占总计容建筑面积的三分之一，可售部分楼面地价每平方米已超出35000元，远超出去年底广钢新城成交的每平方米19000元。此外，网上竞价结束后，还需要经过广州市国规委对竞买人进行资格审核后才能签订成交确认书。

据悉，地块原为广东华大物流公司的仓储用地，虽然离珠江不远，但也有300米左右的距离，并非一线江景。由于上半年广州中心区没有住宅用地挂出，本次竞价还是吸引了24家境内外企业参与竞价，其中不乏知名开发商。最终成交的价格，也超出了此前各界的普遍预期。

一手房价

以温和上涨为主

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，昨日华大物流旧改地块的成交价格最终远超业内之前预测，地价远高于周边楼价。目前芳村板块一手住宅均价约3万元/平方米，最高单价约4.5万元/平方米，预估该地块开发后的盈亏平衡点在4.5万~5万元/平方米左右，所以项目如果是一般高端住宅，片区房价2年内需年增长20%以上方可实现盈亏平衡。不过，由于地块成交溢价较高，市场心理受到比较大的冲击，整个价格体系都面临一定程度重新评估的需要，所以周边板块的楼盘，包括荔湾、海珠西以及佛山千灯湖板块的项目在内，短期内都有上涨的可能。不过，房价由供求关系决定，目前广州楼市库存去化周期在8个月左右，而且后续仍有不少新增供应，所以房价应该继续以温和上涨为主。

合富房地产研究院院长龙斌分析，广佛片区还会持续保持热度，四季度市场涨幅或会加大。不过由于目前“面粉”贵过“面包”，项目两年后能否卖到4.5~5万元/平方米还有不确定性。

二手楼市

买卖双方对后市走高预期有望增强

业内人士分析，昨日卖地结果出炉后，对二手房市场也会形成冲击。合富置业数据显示，现时华大物流地块周边的二手房市场，基本以楼梯楼居多，价格从1.4万元~1.8万元/平方米不等，而电梯楼的二手均价则在2万元~2.3万元/平方米左右。如与地块相距不远的润盛花苑，楼梯楼二手均价约1.7万~1.8万元/平方米，电梯楼价格则在2万元/平方米左右。同样距地块不远的万盛苑，电梯楼二手均价则要2.3万元/平方米左右。不过，华大物流地块所处的桥东板块，在过去一年楼价走势相对较为平稳，今年1~7月的二手成交均价约20341元/平方米，与2015年1~7月相比涨幅仅0.3%。

合富置业芳村桥东分行主管吴智斌表示，地块周边区域的二手市场对楼梯楼的需求，以刚需的58~65平方米两房单位为主，总价约85万~100多万元之间，成交较旺的楼盘有蓬莱花园、芳华苑、金达阁等。计划购买石围塘这边楼梯楼的买家，购房预算普遍在90万元左右。此外，石围塘一带电梯楼房源不多，如万盛苑二期共有3栋，才刚刚出证。万盛苑一期的二手成交均价约2.3万元/平方米。在华大物流地块高溢价拍出的带动下，未来周边板块的二手市场将受到利好影响，买卖双方对后市楼价走高的预期也会随之增强。 

土地市场好戏连场

除了昨日成交的华大物流地块，广州土地市场接下来还将有好戏连场。业内人士预期，8月下旬出让的白云华盛地块以及长岭居宅地，都有望刷新区域地价。

中原地产研究部分析，广州楼市环境健康，不存在过度投资，市场成交量保持高位在于城市自身的内需力拉动。回看近两年的楼市政策，自2014年底，部分城市的限购逐步放宽，此时广州的楼市并未收获利好。而在9·30政策颁布的下一个月，即10月，成交量逐步回升，至次年春节效应成交锐减后，2015年3·30新政再次派送福利。而从这时起，广州一手住宅市场就一直保持活力。进入2016年，虽然持续有利好的释放，但最有核心影响力的，主要集中在第一季度。尽管如此，自春节后，广州楼市就始终保持十足马力，从3月起网签接近100万平方米，到后续4个月均超过110万平方米的历史高位。可见当前这种市场成交的热度，并不是利好再次释放而刺激产生的，而是市场自身的内需力。华大物流地块，未拍就已达最高限价，直接进入竞配建阶段，最根本的原因还是市场本身的因素。而广州楼市整体环境的健康上行，也有利于继续刺激房企参与到土地市场的争夺之中。