深圳楼市最近又起微澜 重回上升轨道

深圳楼市今年在“3·25新政”后，连涨18个月的势头戛然而止，今年4月均价首跌2.4个百分点，但在国内多个二线城市量价飙升、全国“地王”不断涌现的背景下。跌了一个月后，深圳楼市在5月又重回上升轨道。不过，深圳中原地产市场研究中心表示，事实上，深圳楼市回升已乏力，二季度深圳房价持平，深圳楼市正式步入减速轨道。

据介绍，今年深圳楼市“3·25新政”加上“二手评估价上调”的组合拳效应非常显著，从某种意义上看，深圳购房的门槛再次提高。房价日渐脱离刚需购买力的深圳楼市已失去继续上涨的动力，去年房价飙升中活跃的“短炒客”难再找到合适的时机，尽管信贷这只推手依然维持最宽松的状态(截止6月底有几家银行出现88折利率)，然而资本已失去进入的必要条件。有行家分析，在其他条件不变的前提下，下半年深圳楼市很大可能维持缓行。

土地出让减少七成

楼面价即暴涨三倍

今年上半年深圳全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平方米，在土地出让面积较2015年减少近七成的同时，出让金额仅减少16.4%。这直接导致上半年楼面价高达24024元/㎡，是2015年的近三倍。

事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过土地招拍挂出让的土地也是逐年减少，现有的土地供应更多地来自于旧改更新项目。2016上半年全市新增供应中旧改面积占比高达57.1%，已经成为了新增供应的主要来源。

开发商现金流充裕

新房市场量价背离

2016年深圳楼市开局延续了去年市场的火爆，供应成交均处于市场高位，紧接着在春节假期和“3·25新政”的影响下，市场热度快速褪去，成交量大幅下滑，开发商推盘速度也逐渐放缓。很多项目在蓄客不足的情况下，一再推后入市时间或者改为顺卖，传统周期中的“红五月”失约。

不过，由于大多数开发商现金流充裕，而且资金成本较低，加之对后市较为乐观，定价仍然坚挺。现阶段市场处于客户与开发商胶着博弈的状态。值得注意的是，由于前期房价与成交量均被透支，而且客户对价格敏感度较高。深圳中原预测，三季度新房作为市场风向标的作用将会继续加强，市场全面回暖仍需较长时间。

豪宅价格再创新高

“10万+”项目急增

上半年的深圳楼市，以“3·25新政”为界一分为二，对比鲜明。就豪宅市场而言，虽受政策影响，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斩”的情况下，豪宅在新政后成交量仅下跌不到两成。

然而，豪宅价格却再创新高，特别是“10万+”顶豪项目个数在今年上半年急速上升。深圳中原认为，如果说2015年是“豪宅元年”，那么2016年绝对是“顶豪元年”。

二手成交瞬间“腰斩”

调整有限价格趋稳定

受“3·25新政”及二手评估价上调的影响，深圳二手房成交量在3月创下历史新高后瞬间“腰斩”，二季度开始市场实际成交量达到低谷，与一季度相比，成交量整体下降六成。加上对首付贷及众筹的全面禁停，投资热开始退潮，连续上涨了18个月的深圳房价终于在“3·25”新政之后开始出现回调。

但必须看到的是，此次调整的周期非常短暂，且调整的幅度几乎不见，归根结底，跟分化的全国房地产市场及全国范围内去库存政策的大背景不无关系。分析人士指出，在市场政策面和货币面不变的情况下，深圳楼市下半年要再次上演2015年的“另类繁荣”已几无可能，下半年走势更应回归合理健康稳定的状态。