李一戈：不要把希望寄托在房地产身上

　　由于工作关系，最近一段时间去见了几位房企老总。总体来看，他们对2016年房地产市场普遍是乐观的。也因此，在制定今年公司战略时，都设定了一定的增长目标。最乐观的房企，内部指标同比增幅超过60%。

　　多个主要因素看起来，没有理由不对2016年的楼市抱以极大期望。资金宽裕程度比2009年有过之而无不及，且成本不断走低，公司债利率曲线即是证明。政策方面，该取消的限制都取消了，据说新的激励性措施还在酝酿之中。

　　即使是没有取消限购的一线城市，地王迭出也试图传达出难以遏制的蓬勃活力。资产市场就是这样，在市场情绪被激发出来的时候，再高的价格似乎也可轻松越过。譬如，谁能想到，2015年下半年北京会涌现出如此之多的10万＋豪宅？弹指之间，20万＋的项目面世后，也没人过于惊叹了。

　　2015年的成绩单也在印证楼市的坚定复苏。商品房销售面积128495万平方米，接近2013年历史峰值的130551万平方米；拜房价上涨之赐，商品房销售额87281亿元，超过了2013年创记录的81428亿元。不得不承认，销售额这个数字远远超过了我的预期。

　　也许房地产从业人员都被上述两个数字鼓舞，但经济学者特别关注的却是另一个数字：2015年房地产投资增长仅为1%。不仅与2013年19.8%的增幅隔了一条长安街，离2014年的10.5%恐怕也有两个街区的尺度。全国进出口总值在最后一个月出现了意外的翘尾，但房地产投资令人失望地持续萎靡不振。

　　由是怪罪房地产的论调，想必你也听得比较多了。有的学者甚至说，2015年房地产增加值对GDP的贡献只有0.2。这当然是有意无意的误读。因为房地产的贡献，绝不只是表现在投资的拉动。且不论它对钢铁、水泥、玻璃、家居等行业的直接拉动，单是来自房地产的税收就占全部税收的15%左右，更不用说还有巨大的卖地收入。

　　但不管怎么说，房地产投资增幅1%这个数字，确实比较难看。而这个成绩，还是在以去年“3.30”为标志，房地产政策全面放松的背景下取得的。有些媒体称之为刺激或者是救市。从去年12月召开的中央经济工作会议公报来看，2016年各地针对房地产的刺激性、鼓励性措施还会加大。有的省份是鼓励农民进城买房，有些城市是减税。

　　我当然理解不得不再次将房地产作为稳定经济增长压舱石的苦衷。我曾多次重申，如果不摆脱对房地产的严重依赖，增长方式的转变和产业结构调整就是不可能完成的任务；姑且也不提刺激性政策的边际效应在递减，宏观政策是如此，行业性政策亦是如此。

　　值得特别提醒的现象，是2014年以来住房消费作为投资性需求的隐退。房地产的黄金10年，有三大主导因素在推动，一是土地招拍挂政策的全面推行，地价引导房价的上涨；二是货币的持续超发，而房地产是胃口最庞大的吸金机器；三是投资性购房需求的爆发。

　　投资性购房的典型表现，就是当年的温州购房团现象，一个家族组团到外地扫楼。扩散开来，是全民炒房现象的蔓延。我曾经说过，一夜暴富、速富的心态，与投资性买房或者说炒房所得全部归个人有密切关系。

　　但2013年当商品房销售面积和销售额到达阶段性顶点时，投资性购房也在迅速退潮。有朋友说，这与楼市限购有关。但2014年下半年限购普遍取消，投资性购房也没有应声反弹。2015年除了极少数城市，投资性需求占比仍然在较低水平。

　　主要还是与资金杠杆和风险收益有关。房价连续上涨10多年，到现有的平台后，即使二套房首付门槛一再调整，首次支付的资金依然不少。当年，首付10万、20万就可以签订购房合同，现在可能需要50万、100万甚至更高。而房价滞涨的潜在风险却触手可及。

　　我国的房地产市场仍有较长的稳定发展时期，但投资性购房的最佳时期已经过去。随着人口红利高峰的消退，房地产的爆发式增长也要告别舞台。未来支撑房地产发展的基石是首次置业和改善性需求，而不是投资性需求。而没有投资性需求的推动，类似2007年、2009年那样的楼市疯狂年代，只有在回忆里寻找。

　　目前来看，2016年的房地产市场不会比2015年差，但也不可能是2013年的增长。也许房价还会上涨，销售面积还会增长，但房地产投资增幅想突破5%，是难度极大的事。因此，托底可以，但请不要对房地产寄以过高的期望。